La nueva Ley de Vivienda que se aprobará en tan solo unos días ha despertado grandes dudas y miedos entre los dueños de viviendas en alquiler. Y lo cierto es que impone importantes cambios que afectan al propietario y abren el debate sobre los derechos en la propiedad privada.
Es por ello que ahora, ahora más que nunca, es fundamental que tanto propietarios como inquilinos reciban un asesoramiento experto que ayude a entender los cambios que trae consigo esta nueva ley y como afectará.
En The Simple Rent llevamos más de 30 años al servicio de nuestros propietarios. Somos grandes expertos en gestión patrimonial. Prueba de ello es que más de 150.000 propietarios a nivel nacional confían en nosotros para la gestión de sus operaciones de alquiler.
Es por ello que, desde The Simple Rent, queremos ayudarte a entender esta nueva ley y conocer aquellos aspectos más destacados.
Pago de comisión a la inmobiliaria
Una de las principales modificaciones que trae consigo la nueva Ley de la Vivienda y que más controversia ha despertado es que el inquilino ya no podrá pagar a la agencia inmobiliaria. Por tanto, es el propietario el que ha de asumir ese gasto.
Cieratamente, en el Apartado 1 del Artículo 20 de esta ley podemos leer: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Hay que señalar que el inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
Limitación de la subida del precio de alquiler
Con la nueva ley de vivienda se fija para 2023 un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler vigentes. Esta subida podrá llegar a un 3% para 2024 y queda pendiente la definición de un nuevo índice que entraría en vigor a partir de enero de 2025.
Por tanto, partir de enero de 2024 no se subirá el alquiler atendiendo a la subida del IPC, estando limitadas a un máximo del 3% durante este año.
Recargo de IBI para viviendas vacías
La entrada en vigor de la Ley de Vivienda pretende también penalizar a aquellos propietarios que tengan un mínimo de cuatro inmuebles en caso de estar desocupados durante más de dos años. El objetivo es incentivar el alquiler de estas viviendas que están vacías por largos períodos. Para ello, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar las tasas del IBI con un recargo de hasta el 150%.
Redefinición del concepto de grandes tenedores
Antes de la aprobación de la nueva ley, se consideraba un gran tenedor de activos inmobiliarios a los ciudadanos que tuvieran más de 10 propiedades. Ahora se considerará como gran tenedor de viviendas a partir de 5 propiedades. Si bien es cierto que se hace una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
– Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
– Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Ampliación de las zonas tensionadas
A la hora de definir una zona como tensionada (área de grandes ciudades), se tendrán en cuenta dos requisitos:
- Que el coste de la hipoteca o el alquiler mensual, más los gastos y suministros básicos, superen el 30% de la renta media de los hogares. De esta forma, si la renta renta media de una zona es de 2000€, el alquiler más los gastos y suministros no podrán superar los 600€/mes.
- Que el precio de la venta o el alquiler de la vivienda haya aumentado 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años (o 5 años anteriores a la declaración de zona tensionada).
Se podrá determinar como zona tensionada desde una micro zona hasta comunidades autónomas completas. El requisito será cumplir una de estas dos condiciones descritas anteriormente.
Prohibición de incrementar el alquiler con gastos extra
Los gastos relacionados con la vivienda en propiedad (como la tasa de basuras o los gastos de la comunidad) no podrán ser incluidos en la renta de alquiler, sino el propietario se hará cargo de estos. El objetivo es evitar que se incremente la mensualidad del alquiler bajo la premisa de incluir determinados gastos.
Prohibición de acuerdos entre las partes contrarios a la Ley de Vivienda
La Nueva Ley elimina las cláusulas que permitían que, si ambas partes alcanzaban un acuerdo, este se podría plasmar en el contrato a pesar de no aplicar todas las medidas contenidas en la ley.
Medidas de protección frente a los desahucios
Con el objetivo de proteger a los más vulnerables, esta nueva ley incluye nuevas medidas de protección frente a los desahucios, que son:
- Se acaba la posibilidad de llevar a cabo desahucios sin fecha predeterminada, pasando a ser obligatorio fijar fecha y hora en la que este se llevará a cabo.
- Los procesos de desahucio serán aplazados más de 2 años por la inclusión de nuevas prórrogas.
- Las personas vulnerables tendrán acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales.
- Las Comunidades Autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional si así lo consideran oportuno.
- Se podrán emplear los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio. Esto se podrá hacer mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política desarrollada con esta finalidad.
Aquí es importante destacar que la vulnerabilidad ha de ser acreditable, considerándose como tal aquellas personas cuyos ingresos sean tres veces el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples mensual (IPREM) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de sus ingresos (sumando, como se ha indicado antes, los gastos y suministros básicos). Esto variará en caso de tener hijos con discapacidad igual o superior al 33% o personas dependientes a cargo.
Beneficios fiscales en el alquiler de una vivienda
A pesar de que se ha comunicado que habrán beneficios fiscales para propietarios con viviendas en zonas tensionadas, aún no han trascendido en qué van a consistir esas bonificaciones. Si partimos del antiguo borrador de la ley de la vivienda de 2022, podemos detallar los siguientes:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
- Bonificación 90% si se produce en áreas tensionadas.
¿Más dudas? Estamos a tu servicio
Teresa Esteve, Directora Ejecutiva de The Simple Rent explica: